如何看待房价下跌？民生证券报告：大幅下跌是系统性风险，要避免

随着3月份两会的日益临近，对于很多人来说，房产税是一个不可避免的话题。

2018年11月，著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康接受媒体采访时表示，房地产税初步草案确实已经出炉，但目前流出都是非正式信息。

1、迫在眉睫的房产税

房产税的筹备工作似乎在紧锣密鼓的进行着。

首先是税源统计上。2018年6月，自然资源部称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。这也从技术上使得房地产税的征收成为可能。

正如同电子税控开票系统的研发和普及为“营改增”打下了坚实基础一样。全国不动产登记体系的建立解决了房产税税源统计的难题。

其次是增加地方政府财政收入上。2018年年底，住建部对2019年房地产市场调控提出了三稳目标，“稳房价、稳地价、稳预期”。

我们知道自从分税制改革后，土地出让金是地方财政收入的重要来源。此次的稳地价目标使得地方政府迫切需要寻找新的税源目标。

而过去十年激增的房地产市场无疑是财政开源的好对象。

民生证券的一份报告认为，靠推高房价进而抬高地价，获取更多土地出让金的方式本就属竭泽而渔的权宜之计，同时也会不断累积财政与经济两方面的风险，全球宏观经济背景也使得通过中央政府启动大幅宽松提供增量资金变的不太现实。也正是在这种背景下，潜在体量较大的房地产税开始又一次吸引了社会的目光，引起了热议。

房产税迫在眉睫！

不过，房地产税由于涉及税种的设立，根据我国《立法法》的规定及相关流程，尚需1-2年时间完成全部立法工作。

2、房产税的征收对象和税率

作为地方税种，房产税的征收工作可能会像房产调控一样因城施策。民生证券报告认为，房产税大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点，三四线城市则设定较高的免征面积少收或不收，同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。

考虑到贸然对存量房产征税可能会引起大量的卖盘，征收模式同样会是需求较具韧性的一二线城市核心城区对存量征收，而三四线城市以及郊区则只对增量征收。

从国际经验来看，OECD国家实际房产税税率中位值大概在2%-3%之间，而且在过去数十年间也均经历了不同程度的税率上调。而我们也可能循国际惯例。

目前，上海仅对增量住房征收，且在人均免征面积60平米、减免优惠较多等情况下，其在2017和2018年的房产税收入仍然达到了土地出让金的10%的体量。

相比土地出让金，房产税胜在持续稳定性上，而且对于降低空置率、抑制投机需求，以及促进房地产市场长期平稳健康发展是有非常积极的意义的。

民生证券报告认为，长期来看，房地产税的体量是可以逐渐替代土地出让金的。

很多人关心，房产税的出台会对房价的打压起到多大作用。民生证券在报告中指出，房价大幅下跌是系统性风险中的一种，中央一直强调化解避免系统性风险，所以房价大幅下跌不会是房产税出台的初衷。