2019买二手房有哪些流程？补充协议如何写？

若论买房，二手房交易流程可比一手房更复杂。二手房交易涉及买卖双方，需要买卖双方提供各项资料，如果其中一方无法提供有效证明或票据都无法成交。

除此之外，交易流程中，买卖双方需要辗转房屋现场、房管局、公积金管理中心、银行各处办理复杂事项。你不仅需要同房主、中介打交道，还需要跟信贷员、居间机构、验房员、评估员各种相关人士默契配合。

所以说，买到称心如意的房子绝非简单的事。熟知二手房交易流程，明了各项二手房交易税费，就成了在买房前的必修课。

一：看房

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

二：查验产权

买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案，如卖方提供的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。

三：签署合同

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

四：审查

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

五：资金监管及贷款申请

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。

六：立契

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。目前，北京市已经取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

七：缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

八：房屋过户

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，需5个工作日。

九：银行放款

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

十：房屋、物业交接

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

购买二手房要交哪些税费？

1.契税

买方按照交易总额的3%缴纳。初次购买面积不足90平的普通住宅可以优惠按1%缴纳，初次购买面积超过90平（含90平）的普通住宅可以优惠按1.5%缴纳。如果购买的是非普通住宅，无论是不是初次，都是按3%缴纳。

交易总额不是你买房子的实际成交价，而是买卖合同的网签价。

住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）、单套建筑面积在140平方米以上（含140平方米）、网签价高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍）的都为非普通住宅，反之则为普通住宅。

2.增值税

税率5.6%，由卖方缴纳。满2年的普通住宅免征，满2年的非普通住宅按交易差额乘以税率征收。交易差额是指本次网签价减去这套房子上次交易的网签价，不满2年的住宅，不管是普通还是非普通都是按照交易总额即网签价乘以税率征收。

注意：满不满2年，主要看上次原业主买这套房子的时间认定。首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据，这三种证件按照时间最早的计算。

3.个人所得税

按交易差额的20%征收，由卖方缴纳。满五唯一的住宅免征，所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房，这两个条件有一个不满足就得征收。

普通住宅2年之内：[售房收入-购房总额-(增值税+城建税+教育费附加税+印花税)]×20%。

2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入-购房总额-印花税）×20%。

5年以上：（售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。

4.印花税

买卖双方按交易总额各交0.05%，普通住宅免征。

5.土地增值税

卖方按交易总额1%缴纳，普通住宅免征，非普通住宅满2年免征。

6.其他各类缴费

转让手续费：已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房），按房屋面积×2.5元/平方米征收；普通住宅商品房，按房屋面积×6元/平方米征收；别墅及非普通住宅，按房屋面积×8元/平方米征收。

土地收益金：房改房，按交易总额0.5%征收。

土地出让金：已购公房，买方按1560元/平方米×建筑面积×1%缴纳；卖方按1560元/平方米×建筑面积×6%缴纳。

综合地价款：经济适用房，卖方按交易总额的10%交纳。

产权交易登记费：180元/本，普通住宅及配套车库；550元/本，非普通住宅及不配套车库；10元/本，共有权证。

中介费：如果找的中介公司买卖二手房，还要缴纳中介费用。

测绘费：1.36元/平方米 。

买二手房交税要注意什么？

查看出证日期

要查看房产证出证日期，如房产证满五年的，要业主提供购房发票原件及契税完税证（即契税发票）原件，这样交增值税时可选择报税价减去原发票价计交增值税。

那么买二手房我们签订买卖合同时对于补充协议应该如何写呢？

房屋产权问题

买家应于房东沟通核实交易房屋的产权，避免交易存在查封等权利限制，确保交易房屋产权清晰无纠纷，签约完成后，交易后续流程期间房屋也会存在被权力限制的可能且居间房和买家无法规避（比如出现新政策）。因此买家签约时应提出房东在整个交易流程中对房屋产权问题的承诺及相关的违约责任。

公共维修基金

买卖双方的成交价格里已包含公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能够随着房子一起转移，买卖双方在签订二手房补充协议条款时应该约定好双方办理公共维修基金过户的事项。

产权变更相应违约责任

房屋为已购公房或者房改房的，房子为婚姻存续期间购买的，现产权人婚姻状态为单身（丧偶或离异），产权人必须先到交易中心办理产权变更才能交易，因此签署合同时需约定清楚房屋相关人必须配合办理产权变更手续及相关违约责任。

房屋有承租时需注意事项

很多二手房会采用边租边售的方式，如果房屋签署时有租客且租客并非买家本人时，除了需要让租客签署承租人优先放弃购买权的声明外，需在补充协议中写明租客的租期及租金支付方式。

贷款出现问题的解决方式

买家如果有贷款需要，买方需提前确认自己的征集是否有问题，并需在合同中注明如果买家贷款资质出现问题导致无法贷款时的解决方式，比如改为全款支付或免责解约。

房屋过户的时间约定

补充协议里面约定好过户时间和过户条件，如果急着拿到房产证，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任，如果是买家的原因不能办理过户，房东不承担责任等。

房屋出现生活费用拖欠问题的约定

签订买卖合同时，注意对房屋交易的关键性约定及房东的任何承诺，约定及承诺要有书面签约不能口头约定代替，在房屋内出现一些生活费用拖欠如物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠，如果签合同时没有查出来，最好在补充协议里面注明，在交房前结清即可，也在预留房屋尾款。

户口迁出迁入的期限要明确

签订合同时，一定要注明房东迁出户口的期限，在合同中明确指出原房东的迁出义务，可以采取保留部分尾款等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房东晚迁出一天要支付一定数额的违约金。也可在房屋过户前当天陪同房东到辖区派出所办理房东户口迁出事项。

买房从出产证到户口迁出需要一段时间，落户年限是从户口迁入开始计算，特别是买房上学的购房者，一些地区的一些学校对落户年限都有明确规定，补充协议里要明确户口迁出时间及违约责任，以防影响孩子的正常入学。