江苏对“假公园真地产”说“不”

10月底，江苏省人民政府办公厅转发了省住房城乡建设厅、省发展改革委、省文化和旅游厅等5个部门联合出台的《关于规范江苏省主题公园建设发展的实施意见》(以下称《意见》)，对推动江苏主题公园向高品质升级提出了具体实施要求。

　　《意见》明确，严格控制新建、扩建特大型主题公园，强化部门联合监管，建立可动态调整的主题公园项目管理清单，严控主题公园“地产化”倾向。

　　做好前期规划论证

　　《意见》明确，主题公园建设发展要科学论证规划。要根据全省经济社会发展情况、人口规模、城市化程度和旅游市场条件等因素，严格科学论证，统筹研究各等级主题公园项目的数量、布局，建立可动态调整的主题公园项目管理清单。符合江苏省主题公园项目布局的可纳入省级经济社会发展、旅游发展等重大规划和相关区域规划、专项规划。纳入项目清单和相关规划作为主题公园项目核准的重要依据。

　　同时，《意见》明确，严格控制新建、扩建特大型主题公园，要求各设区市对本地区特大型主题公园项目建设进行科学论证，对未经论证的项目不得报请核准。通过一系列高要求，提高准入门槛，避免主题公园投资建设“一哄而上”。

　　北京经济管理职业学院管理学院院长、教授王若军表示，主题公园的开发规划是一项前瞻性很强的重要工作。主题公园的开发与管理不仅是项目开发企业的经济行为，还具有优化自然与文化资源，促进当地社会、经济、环境稳定发展等目标。因此，科学、合理的规划是主题公园项目成功的第一步，优秀的主题公园规划必须具有前瞻性、程序性、逻辑性、整体性。《意见》一定程度上能遏制企业短期商业行为，促进地方政府与企业谨慎、长远地规划。

　　“规划论证不合理是造成主题公园投资经营失败的主要原因之一。”中国旅游研究院博士韩元军认为，目前国内主题公园同质化、低质量竞争现象突出，很多主题公园具有地产化倾向，这与主题公园前期规划论证不科学关系密切，未来开发建设中要注重规划的引领作用，让有品质、有文化、唯一性的主题公园落地生根。江苏实施的《意见》在全国具有示范意义，是对理性旅游投资的积极回应，有利于引导重大旅游项目内涵式、高质量发展，防止短期急功近利的做法。

　　上海体育学院休闲与艺术学院海外直聘教授董二为认为，规划在规范主题公园建设方面的作用有很多，比如协调主题公园用地与城乡的关系，挖掘当地文化与主题公园融合发展，引导外部交通和接驳最佳分流，公园内部各景点之间的合理布局等。《意见》的关键内容是“主题公园投资是长线投资，并需要经过长期的市场培育与磨合。” 这其实明确了主题公园的发展规律，告诫国内尚未成熟的主题公园市场要谨慎投资。

　　合理配套相关设施

　　《意见》明确，要适度商业配套。在主题公园周边地区，合理规划酒店、餐饮、购物、娱乐、交通等服务设施建设，控制与主题公园无关的住宅、写字楼等项目。在主题公园园区内，要合理配套商业设施用地面积，不得擅自改变园区土地用途，严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。

　　事实上，近几年越来越多的主题公园进入人们的视野，投资商借助主题公园、旅游项目发展地产项目的现象并不少见。值得关注的是，本次《意见》明确提出“遏制房地产倾向”，要求严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。对主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住房等房地产开发项目，明确提出必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发，推动“假公园真地产”退出人们的视野。

　　如何看待不少投资商将主题公园作为廉价拿地工具的现象?

　　王若军表示，在过去十年间，由于房地产市场火热、资金回报快，而主题公园投资大、回收期长，对于投资商而言，单纯地投资主题公园不经济。所以，“主题公园+ 房地产”成了固定搭配，部分投资商通过房地产来快速回流资金，甚至假借主题公园建设的房地产开发项目比比皆是，已严重偏离旅游本质，出现了主题公园批量建设、低水平建设、地方债务风险加大等问题。江苏出台的《意见》限制“假公园真地产”，可以倒逼乐园、景区转型，使主题公园更专注于提升主营业务竞争力， “去房地产化”将促进主题公园的运营模式进行变革，同时也引导地方政府和社会资金注意主题公园的高投资性和高风险性，做好合理规划，避免盲目建设。

　　“主题公园在用地性质上容易获得政府审批、并且拿地成本相对较低，因此成为很多企业的突破口，以主题公园运营之名行房地产投资之实，企业倾向于通过卖房子来挣快钱。在当前，国家对于房地产严格控制情况下，《意见》恰逢其时，有利于让主题公园投资回归理性，回归经营本身。”韩元军坦言。

　　董二为提到，《意见》提出的严控主题公园“地产化”意味着江苏已经意识到了问题的严重性。但纵观全球主题公园的成功模式，与度假村的组合是普遍的。度假村在主题公园旁边或者里面，主要是提供给主题公园游客短期留宿的。例如，为了吸引不同阶层的游客，迪斯尼从低价位的野营扎帐篷到高价位的豪华房间应有尽有，但绝不是要“地产化”。主题公园的度假村是为主题公园服务的，两者相辅相成，没有“度假村+主题公园”，主题公园的存活率就有可能降低。

　　“主题公园+”将成趋势

　　提高主题乐园投资建设准入门槛，明确建设红线，严防“假公园真地产”，将为江苏省内已有的主题公园建设发展带来怎样的影响?

　　“《意见》的出台，将带领旅游投资者回归文旅产业本身。”恐龙园文化旅游集团股份有限公司副总裁丁光辉表示，主题公园是需要通过持续资金投入，不断提升服务品质、不断更新产品来持续吸引游客。2000年正式开园的中华恐龙园，也是经历了多年的市场培育才步入快速发展、盈利逐年提升的阶段，《意见》的高标准、高要求将筛选掉一些资金、技术实力不强的投资商，倒逼主题公园以产品吸引游客，促进旅游品质提升。

　　对于主题公园未来的发展，丁光辉认为，主题公园建设存在文化IP、资金和技术三个门槛，其中文化IP是核心所在。近年来中华恐龙园在“恐龙”IP上做文章，以主题公园为载体推出“艾琳鬼市万圣季”“疯狂恐龙人”等主题活动。同时，中华恐龙园不断延长产业链，已完成从单一的主题公园向文旅产业整体解决方案供应商的转变，不断拓展盈利渠道。

　　记者注意到，对于江苏省主题公园未来的建设方向，《意见》明确提出，以“主题公园+”为手段，延伸产业链，提升价值链，培育旅游新业态，打造跨界融合的产业集团。

　　关于以“主题公园+”为手段的提法，业界专家纷纷表示，从“旅游+文化+体验”的新型文化消费模式来看，主题公园发展前景广阔。

　　“目前，不少项目将主题公园向‘+科技’‘+农业’‘+海洋’等方向延伸和发展，打造产业链条、实现商业利润与消费者体验的共同提升，这些做法都是可以借鉴的。”王若军说，主题公园从物理空间上只是一个既定的空间，如何延续核心IP，从而赋予其丰富的内容，是主题公园持续发展的关键。

　　董二为表示，“主题公园+”为手段是当前休闲与旅游可持续发展的路径，关键要看主题公园“+”什么。特色小镇可以作为“主题公园+”的参考，以新西兰皇后极限小镇和法国霞慕尼滑雪小镇为例，新西兰皇后镇既包括探险活动，也“+”了其他相关的人文和休闲活动;法国霞慕尼滑雪小镇不只是滑雪，其他的休闲活动也占有重要部分。所以“主题公园+”概念和小镇的概念是一样的，单一主题不能成为唯一的支柱，必须和其他各种产业和休闲活动结合。

　　韩元军提到，主题公园作为场景化的休闲娱乐场所，能够满足游客多元化的消费需求以及不同年龄段人群的特定需求，比如青少年研学科普需求，进而拉动更大人群的消费。未来主题公园要走科技、文化和时尚相结合的路线，特别是通过植入传统中华民族文化成果，中国特色主题公园一定能够走向世界。(袁婷婷 邰子君 邢丽涛)