巴曙松：为什么说房地产封锁住了很多热钱？

实际上这个问题能够换一个视点来回答，就是怎么来看房地产市场上的金融危险。

依据世界经历调查，房地产金融危险往往源于“房地产市场过热”和“房地产金融过热”的叠加和彼此强化。详细而言，在房地产热潮/泡沫时期，房价较高或涨幅较快，即便没有购买才能的居民也想购房，即便没有本钱的企业也想投身房地产，而金融热潮又刚好给予了他们经过高杠杆高债款而购买或出资的时机。因而，房地产的金融危险主要体现在居民或企业无法偿付超越本身才能的高债款。居民和企业的债款越高，越超出自己的偿付才能，房地产金融危险就越高。

那么，怎么衡量居民和企业的债款压力?

从居民端来看，房贷比、居民杠杆率和房贷收入比能够用来衡量债款压力和金融危险巨细，企业端则能够经过企业债款比来反映。经过美国和日本的房地产金融危机发作前后的目标比照，我们能够得到一些评价区间的参考：当房贷比超越50%，居民杠杆率超越90%，房贷收入比超越100%，企业债款比超越200%时，房地产金融危险较高。(注：房贷比=(公积金+住房借款余额)/总借款余额、房贷收入比=(公积金+住房借款余额)/居民可支配收入、居民杠杆率=住户部分借款余额/GDP。其间，住房借款余额为住户中长期借款余额，住户部分借款余额为住户借款总余额，GDP为现价。)

从我国现在的状况来看，全国全体上房地产金融危险相对可控，但单个热门二线城市居民端的金融危险相对较高，应予以警觉;房地产企业端因为债款比远低于戒备水平且现在财政水平相对健康，面对的金融危险相对可控。详细从数据来看，2016年我国全体房贷比约为17%，虽增速较快但仍处于安全水平。依据测算，单个城市房贷比达40%，与全国及其他城市比较偏高，需求要点重视;我国全体的居民杠杆率为45%，远低于戒备水平，但也有少量城市持续上升到70%以上，值得要点重视;我国房贷收入比仅为67%，但值得警觉的是，大部分热门城市的房贷收入比远高于戒备线，如果借款利率大幅度调整，这些城市将来均有可能面对偿付危险。而从企业端来看，2015年我国企业债款比为62%，与美国和日本危机时期比较处于较低水平。此外，企业端虽有融资途径收紧、融资本钱高级危险，但是近两年房企出售遍及较好，现在的财政危险相对可控，要点要重视房地产职业的洗牌，特别是大型企业为了抢夺市场份额所进行的过快的扩张、以及一些在库存水平居高不下的三四线城市的中小地产商可能存在的危险。