不是说房地产寒潮来袭了吗？怎么许家印还是中国首富？

最近一段时间，关于胡润百富榜的报道能够说是沸反盈天，特别是胡润与阿里的各位富的互掐，一向以来八卦都不是我的喜好，所以我们今日不来评论八卦的问题，可是有一个现象引起了我的重视：依据胡润榜，恒大董事局主席许家印以2900亿元身价初次成为我国首富，替代万达集团董事长王健林;腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾以2500亿元财富逾越阿里巴巴董事局主席马云，位列第二。最近三年，首富别离是王健林和许家印，均出自房地产职业，女首富为碧桂园的杨惠妍，依然是房地产职业。尽管房地产在总榜单的人数份额略有下降，可是房地产职业财富总额是上涨的，房地产前50名门槛120亿，平均财富已达313亿。

我们就来研讨一个问题，这就是在房地产调控日益从严从紧的今日，为什么的仍是房产商?怎么我国首富仍是做房地产的?

一、房地产的造富进程

提到房地产，基本上每个我国人都不陌生，房地产被称为我国人心上永远的痛，在我们打击高房价的一起，我们也不无破例的目睹了房地产工业的造富进程。在上个世纪90年代之前，我国仍是在一个福利分房的年代，那个时分房地产商场是一个肯定安稳的商场，直到九十年代晚期，福利分房准则的取消，原先企业福利分房的资金支出变成了货币化的住宅公积金，房地产商场商品化的年代开端来临了。

经过了四五年了摸索，到了2003年我国的房地产商场开端起飞，我国房地产工业进入了黄金十年的优势开展阶段，在这个工业阶段中许多的房地产开发商开端了自己快速挣钱的年代，由于那个时分拿地本钱很低，可是房地产的价格上涨速度却很快，所以基本上地产商拿到土地再经营之后很快就能够赚到远比自己之前估计的多的收入。所以，开发商发现紧缩周期，下降初始投入才是愈加挣钱的要害。

所以，我们看到了许多的开发贷现象，基本上那个时分的房地产企业的规范做法就是，先用自己的资金拿到土地，拿完土地之后基本上不需要再支付更多的资金了，使用商业银行的开发贷，使用房地产预售所能够回笼的资金，通过这种加杠杆的行为不断地提高自己的财富价值。与资本商场有涨有跌不同，我国的房地产在2003-2016年的这个十几年间，几乎是一个只涨不跌的商场，所以导致了房地产开发商能够无所顾忌的加杠杆，终究房地产企业也就成为了我国最为暴利的挣钱职业，房地产造就了类似于王健林、许家印、杨惠妍、姚振华这样的房地产巨富们。

随着，上一年930新政以来，我国的房地产调控加码力度不断添加，许多新闻报道都开开端说房地产商都赚不到钱，可是看看胡润百富榜却不是这样，究竟发生了什么?

二、为什么调控这么严房产商仍是赚大钱?

从全体的房地产企业盈余数据来看，中指院陈述指出，2016年，百强房企出售规划再上新台阶，出售总额、出售面积别离达48027.1亿元、40251.7万平方米，同比增加52.5%和39.4%。出售成绩的快速增加带动了营收、赢利规划的提高。百强房企的经营收入均值达392.1亿元，净赢利均值达45.7亿元，同比别离增加36.8%、26.2%。净赢利率均值，则持续走低至11.0%，较上年下降0.5个百分点。

在这里数据呈现的很古怪的背离，一方面是房地产职业确实呈现了成绩的下降，特别是赢利率的下降，另一方面却是胡润百富榜发布的数据却是房产商大发其财，究其根源是在于，房地产职业本身呈现了两极分化，关于大部分房地产企业第二第三队伍的企业来说，房地产调控关于其的冲击可谓是首战之地，所以赢利下降几乎是在所难免，可是关于房地产榜首队伍的企业来说却不是如此。

我们来仔细剖析一下胡润百富榜的上榜名单，王健林自从大规划兜售房地产财物之后，基本上万达都不能再算是一家房地产企业了，而许家印、杨惠妍也都是多元化经营的行家，我们来剖析一下这些房地产巨富的挣钱之路：

首要，统计数据的滞后效应。我们先要说一下统计数据的问题，由于曩昔几年房地产商场的兴旺开展，所以房地产企业的成绩可谓是水涨船高，上一年930新政之后房地产商场才开端加码的，所以关于房地产企业的成绩来说现阶段还不会看出太大的问题，而且房地产的调控是软着陆不是硬着陆，所以房地产商场上涨的惯性依然存在，全体商场依然处于一个上涨的态势之中，所以房地产商场全体上涨依然有可能发明更高的赢利记载。

其次，龙头房企的自我修炼。关于我国排名前列的这些房地产企业来说，房地产企业的挣钱如果仍是通过胡来来挣钱的话，那么只能说我们想的太简略了。现在龙头房地产企业挣钱的原因。

一是关于本身本钱和赢利的掌控。龙头房地产企业有个显著的特征这个就是囤地，在房地产的黄金十年2003-2013年这段时间内，胡润排名前列的房地产企业都是在一个张狂拿地的状况中，龙头房地产企业都拿手逆周期拿地，在黄金十年地价较低的情况下，房地产企业囤积了许多的土地资源，这是房地产企业的挣钱的内部中心之一。之后，再将自己的定位在中高端地产，然后赚取比一般房地产企业更高的溢价，再加上强力的本钱操控，一方面下降了自己的融资本钱，另一方面添加了自己的费用使用功率。可是，这些仅仅是内功，

二是立异盈余模式，拓展赢利鸿沟。龙头房地产企业早在2014年就开端进行了盈余模式多元化的探究，产融结合一向都是房地产企业发力的方向，房地产企业进军金融、医疗等等高赢利职业的趋势日益显着，上一年万达的非地产类收入就已经超过了房地产收入，王健林从前十分骄傲的表明万达已经不再是房地产企业了。而本次的首富许家印也是如此，恒大金融做的风生水起的时分，许家印更是出资了32亿进军医疗工业，恒大健康已经在香港借壳上市了。

三是社区物业领域的发力。社区物业正在成为房地产企业转型的要害，很多房地产企业构建起自己的社区物业渠道，充分使用自己的物业优势，将房地产买卖由原先的一锤子买卖变成房地产企业的持续现金流，通过社区的构建房地产企业能够把消费、金融、医疗等效劳场景完成最终总共的闭环，如今像万科、花样年、万达、易居、绿洲、绿城全部都开起了自己的社区O2O的开展脚步，全面社区化将会是房地产企业的又一挣钱利器。

再加上养老地产、教育地产等多元化经营，龙头房地产企业过的仍是十分的惬意的，所以房地产大佬持续闻名我国首富，只能说仍是房地产挣钱。