丁祖昱：2019年房地产10大预测

预测楼市很难

因为房地产是个“政策市”

但

总结2018年

预测2019年

是《丁祖昱评楼市》每年的“招牌菜”！今天，上海奔驰梅赛德斯中心，接近5000名听众的发布会，场面震撼。

一张长图看完“丁祖昱评楼市”的所有精彩！

2019年丁祖昱评楼市年度发布会上发布2019年房地产十大预测：

预测1：房地产，依然是中国经济的“压舱石和稳定剂”。

虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

预测2：货币放水难解楼市之渴。

即使适度放水，也不会马上作用于房地产！

房地产短期不会被重启复苏。

房地产未来，应该会走完他自身的调整期。

所以所有房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，是好的安排！

预测3：中央放权到地方，四限放松有希望。

限价很多城市已经不用限价了，

限购适度的放松，对部分城市是有必要的。

限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持，

限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。

预测4：2019年房地产总销售额预计13万亿，整个规模相对2018年下降10%。

2019年房地产销售规模预计会下降，整体销售总金额预计在13万亿多一点，而销售面积从17亿平方米回落。

这其中，对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。

2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。

而第四季度已经下降到67%，已经是一个特别值得关注的信号。

可以预见的是，2019年三四线压力比2018年更大。

预测5：房地产:继续看好海南楼市

希望海南房地产政策能够微调，与其说预测看好，还不说是希望海南2019年会好一些。

预测6：购买力下降，刚需房要注意了。

对一线城市，远郊的刚需房，现在去化出现大的滑落，这和刚需的购买力完全相关。

房价过去上升，影响最大的还是刚需，而不是改善市场。

因为改善需求大多自己就有一套房，也随着房价上涨同步上涨了。而刚需的工资收入增长赶不上2016、2017、2018年的房价上涨，赶不上了，所以刚需的购买力下降。

未来刚需的面积会下降，总价会降低。这样才能适应刚需客户。

前年820万二孩，去年720万二孩，未来平均孩子写作业一天4、5个，会要求一个书房。父母已经很难有独立的书房了，因为尽量都留给孩子了。

预测6：地价还会降，房企2019年可抄底。

永远不需要在部去抄底，但可以选择在“底部区域”抄底就好。

2019年前几个季度是拿地抄底的最好时机。

资产价值最低的一年，也可能2019年也是一个好机会。

预测8: 租赁行业面临大洗牌，背靠大树的能够活下。

这棵大树是房企，如果租赁行业没有依靠开发商这棵大树，是很难活下去。

租赁行业2018年的行情开始发生很大的变化，但依旧有很多机会，比如蓝领租赁，4000元|平米以下的市场。

预测9：看好物业管理，不看好养老地产。

短期不看好养老地产，但看好物业管理。

很多开发商很奇怪，我旗下竟然有个物业这个香馍馍，这几年被资本市场高度看好。

现在就连BAT都来敲门物业板块。

规模小的物业，也可以傍大腿。如果房企物业规模很大，2019年需要重新审视，做大物业。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。

养老地产盈利模式还未形成。健康老人都去带孩子了，或者不带孩子都会去忙自己的事了，不需要为他们做养老公寓。而真正失能的老人，其实社区单独对失能老人做一个养老专区都会遭遇很多阻力。

预测10：我看好这些地产股！

碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉！