买二手房这样挑公摊面积小得房率高

什么是公摊面积？

公摊面积=商品房的建筑面积-套内建筑面积

公摊面积包括了电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅过道、值班警卫室、共用墙体、管理用房、公共用房等区域的面积。公摊面积涉及的小区面积范围真不少，由此别墅类的公摊率为1%-8%；7层以下住宅的公摊率为7%-12%；7-11层住宅的公摊率为10%-16%；12-33层住宅的公摊率为14%-24%；34层以上住宅（楼高超过100米的超高层建筑）的公摊率将近30%。

所以业主买一套100平方米的房子，却只有70多平面积能用，就是因为公摊面积较大导致的。甚至在业主们入住后，他们每个月都还需要为“公摊面积”交物业费，所以很多人就觉得“公摊面积”很“鸡肋”、很“坑爹”，收费不合理，简直是劳民伤财，根本就不应该存在。

什么样的二手房公摊面积小、得房率比较高？

买新房时大家对公摊面积关注度高，因为公摊面积与得房率息息相关，但是新房公摊大小其实购房者没有太多选择权，但是买二手房时，可以选择公摊面积较小的房源，从而提升得房率。

大家花钱买二手房时，付款是按每平米的价格x建筑面积买的，但是实际上，我们所能得到的使用面积有多少呢？使用面积 / 建筑面积=得房率，这个指标是很重要的。构成一个好户型最重要的因素之一就是得房率,那多少是合适的呢？

不同的楼不同的户型，公摊面积也不一样。公摊就是包括了楼梯间电梯间走廊等，这些都是要摊到住户头上的。

板楼的话，出房率能到80%就很好了；塔楼的话75%，酒店式公寓那种60%。把这几个数值记好，看房买房的时候计算比较一下。

对于普通人来说，还是要注重性价比的，而出房率就是性价比的衡量要素之一。有些户型的设计很紧凑，麻雀虽小五脏俱全，这样即便总面积只有100平，但是能有3室1厅2卫。

但是有些楼，180平也做不到这么多间房，但是在那种房子里的感觉也好像没比这100平的大多少。这就是感觉了，但之所以有这些感觉是真的取决于户型设计的好坏，出房率的多少，这是一定有关系的。

房子的户型好，晴天不开灯，光照也充足;房里摆基本尺寸家具，不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。以下五条是日本建筑设计师隈研吾对于十种人不同的居住文化的思考和感悟的《十宅论》，可以参考：

一、格局方正

格局方正不是说整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。

二、面宽大，进深小

面宽大、进深小，房间就宽敞，家具的摆放错落有致，自然采光良好。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。

三、没有暗间

暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。

四、房间大小适中

房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积。客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，势必会压缩另外一个房间。

五、动线合理

动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人，行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。

话说户型的方正，除了字面意义的“方”“正”，和这是哪儿种楼是有关系的。

像是板楼，才能南北通透啊，塔楼啊酒店式公寓啊，想通透也没这条件呀，塔楼就是注意通风了。

板楼主要就是面宽大一些，3.9m,4.2m大于4m好用，进深短一些，南北通透。

另外，户型也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼，但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等，这排楼做了一些凹凸的设计，比如有的单元是突出来一些，有的是凹进去一点点。这时候，凹进去的那个单元就会受到隔壁单元的遮挡，相对来说不太好。