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中国将在8省份开展政府购买公租房运营管理服务试点北京楼市已经进入限竞房时代,但销售情况却远不如预期,即使是限价下被认为值得购买的豪宅项目,网签量也在下沉。而从全国范围来看,进入第三季度后,房地产市场,尤其是住宅市场降温现象已经显现。
老业主因新房降价而维权,新业主因限竞房或者限价房减配而维权,多地楼市爆发各种维权现象。对房企来说,一线营销人员早已感受到这一波市场变化,千亿元量级企业已经在启动降价促销,加快周转速度和提高回款率的策略,甚至早已启动裁员计划,主动收缩扩张战线过冬。
北京限竞房去化不达预期
据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,北京楼市已经入市25个项目,合计29期15628套限竞房,但网签量只有2292套,签约比例为14.7%,签约均价为每平米49962元。即使计算预定未网签的合计比例也仅约为30%,预计后续还将有1万-2万套限竞房将在2018年四季度入市。
今年“银十”以来,北京已经取得预售证的住宅项目多达14个,总计7374套住宅,其中限竞房达到了4439套,占比高达60.2%。
所谓限竞房,是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地,并开发的商品房项目。从今年6月开始,北京的限竞房项目大规模入市,并对新房供应结构带来较大冲击。
有业内人士称,看似原本应该不愁销售的限竞房,市场预期却出现了转变。限竞房密集供应的情况下,开发商如今的营销压力非常大。据统计显示,目前限竞房市场整体开盘去化率在四成上下。有消息称,个别开发商已经暗中降低限竞房房价,但市场似乎并不买账。整体看来,如此低的去化速度,令市场各方都始料未及。
值得一提的是,不仅限竞房交易量不达预期。媒体记者注意到,在上述14个入市项目中,包括一批售价在9万元/平方米以上的豪宅项目。而据中原地产研究中心统计数据显示,2018年以来,单价“10万元+”住宅产权的豪宅项目网签只有67套,预计全年只有90套左右,暴跌76.6%。
鉴于此,中原地产首席分析师张大伟表示,今年整体市场的低迷下行以及融资渠道收紧的资本环境,让不少开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题。在这样的背景下,顶豪项目们也开始放下身段,向现实妥协,不再死磕“理想定价”。
重要的是,不再死磕价格的房企,能“降价跑量”就赶紧“降价跑量”的房企,已经在全国范围内扩展。
市场多领域出现降温
事实上,北京楼市只是一线城市的代表之一。总体来看,2018年三季度,不同能级城市的楼市成交表现存在差异,一线城市触底回升,二线整体稳定中分化,三、四线热度维持。但重点是,项目去化降温现象变得更为普遍,土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。
“今年房地产市场降温和往年有些不同,今年房地产发展,既受到了持续调控政策的影响,也受到宏观经济下行的压力影响,使得房地产市场面临严峻的挑战。从房企的角度看,会主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。”日前,在以当前房地产市场走势为主题的易居论坛上,宝华集团副总裁杨健表示,在市场降温的大背景下,房企还是会积极做好应对的。比如说从企业的发展角度看,将继续交付高标准和高品质的住宅项目。
蓝光集团首席市场官林劲松表示,通过调研重点城市和分析房地产数据,当前降温具有三个特征:第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以回避这波降温潮,从2016年开始一线城市就开始降温,而到了目前包括西部城市也开始转凉;第二是市场下行的速度较之前几轮周期要更快。不少城市只用了3个月,便从热点滑落至冰点;第三是对于市场底在何处,房企存在较大分歧。每家企业的财务状况和经营压力不同,因此对于市场底部的预判和感知存在差异,从而在运营节奏、销售节奏等方面,持有不同的态度和策略。
至于接下来房地产市场的趋势,中骏集团投资部总经理张伟认为,中长期的判断肯定是看多的;在短期的判断上,目前从具体的企业来看,很多房企在今年8月份就出现了销售业绩下降,而且回款率比较低,这样使得大家情绪不佳,对后市的预期偏悲观。目前的普遍心理是,若是可以降价跑量的,那就应该主动、积极地降价以去库存。当然部分房企现在需要不断增加营销费用,以加大导客的力度,但这又会损耗盈利。
责任编辑: lygdongsheng
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