一边业绩猛进，一边债台高筑——房企财报

中房报记者 许倩丨北京报道

又到了半年报发布季。上市房企一波波业绩暴增、盈利大涨的繁荣背后，负债率攀升、现金流紧绷的忧虑也在加深。

据中国房地产报记者统计，截至8月23日，A股已有53家房地产企业发布了半年报业绩，41家净利润同比增长，占比达77%。其中，万通地产、广宇发展、合肥城建、中洲控股净利润增幅超过3倍，20家净利润同比增幅超过100%。大部分房企录得较好的中期业绩，“增收又增利”成为主流。

另一方面，在房地产调控持续背景下，资产负债率的上升成为一种行业现象，大部分房企现金流都不是那么充裕。已发布半年报的A股53家上市房企中，资产负债率超过70%的房企有29家，占比超过一半;负债率超过80%的房企有17家。

据中国房地产报记者统计，53家A股上市房企总负债合计4.12万亿元，净利润463.65亿元，仅占前者的1%。

高负债已成为埋伏在房企扩张路上的一块巨大暗礁。下半年，房企是继续拼规模、追求高周转，还是放慢脚步，落袋为安，在房企阵营中出现分化。由于对市场的态度趋于谨慎，很多房企正主动“刹车”。

业绩数据靓丽：销量暴增 盈利大涨

凭借今年上半年销售行情，房企收获了靓丽的半年报业绩，营业收入和盈利能力明显增强。

第一梯队房企(半年销售额3000亿元以上)全部实现了营业收入和净利润的双增长。其中，碧桂园上半年实现营收1318.9亿元，同比增长69.7%;净利润达到129.4亿元，同比增长72.5%。实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%。

上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%;实现归属上市公司股东净利润91.2亿元，同比增长24.9%。恒大尚未公布半年报，但据其业绩预告，上半年净利润增幅预计达125%。

第二梯队房企中，融创中国净利润同比增长超过200%。保利地产上半年营业收入595亿元，同比增长9%，净利润93亿元，同比增长30%，与去年同期相比增速有所提升。中海地产实现营业收入886亿港元;净利润232.2亿港元，同比增7.2%;销售额1508.5亿港元，同比增长18.5%。

已发布半年报的内房企华润置地，上半年实现营收为437.8亿元，同比增长40.4%;净利润为72.8亿元，同比增长151.8%。龙湖地产核心净利润37.3亿元，同比增长31.4%。

据中国房地产报记者统计，在已公布半年报数据的53家A股地产公司中，41家(占比77%)均实现了净利润同比增长，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。净利润增幅最大的是广宇发展，上半年实现营业收入99.08亿元，同比增长589.83%，净利润16.69亿亿元，同比大增6135.23%。万通地产、合肥城建、中洲控股净利润增幅超过3倍。

显然，放眼整个房地产行业，万科24.9%、保利地产30%的盈利增幅就像个落后生，颇显逊色。

此外，滨江集团(净利润增幅-36.95%)、海航基础(-21.89%)、万业企业(-43.68%)、美好置业(-24.66%)、冠城大通(-74.54%)、深物业A(-77.23%)、渝开发(-65.48%)等房企净利润增幅则在下降。而凤凰股份、大港股份、天津松江、*ST天业、SST前锋等房企则依然在亏损。

竞规模B面：负债率攀升 现金流大降

地产调控持续升级的背景下，资产负债率的上升成为一种行业现象。

中国房地产报记者统计发现，已披露半年报的53家A股地产公司中，有37家资产负债率较去年底走高，占比达66%;资产负债率超过80%的房企有17家，如鲁商置业负债率高达94.35%，中南建设负债率达89.86%，京投发展、泰禾集团、金科股份、万科、华发股份等负债率均超过84%。

龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升。保利地产的净负债率和带息负债率最高，分别为94.33%和39.43%。而在2016年，保利地产的净负债率仅有55%,在行业中尚处于中等稳健的范围。

一向稳健经营的万科，上半年净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升;资产负债率84.7%，创下万科A1991年上市以来的新高;上半年总负债共1.14万亿元，成为A股上市房企负债额最高的房企。

龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的四川房企蓝光发展，上半年净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。

从企业性质来看，总资产规模100亿元以上的国有企业的平均净负债率仍在100%以上，其中鲁商置业和天地源的净负债率超过了200%，债务风险较高。

更为忧虑的是，在过去半年里，龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩现象。如上半年拿地激进的万科(拿地2049.1万平方米，持平销售面积)，经营性现金流继续为负(-42.55亿元)，同比减少119.47%，上半年末净现金流为-144.1亿元。

保利地产2018年中报显示，公司经营性现金流为-98.33亿元。上半年保利地产的财务费用高达17.92亿元，逼近净利润的两成，较去年同期增加137%。销售回款速度下降、利息支出增加，都是影响资金链健康的潜在不稳定性因素。

中小房企也不例外。蓝光发展上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元，而上年同期为39.1亿元;阳光股份上半年经营现金流-2.04亿元，去年同期为0.99亿元。

据中国房地产报记者统计，已发布半年报的53家上市房企中，上半年经营现金流为负值的房企多达27家，占比一半;净现金流为负值的多达22家。

偿债高峰压顶 收缩或成为主流

债务到期、融资难、楼市调控趋严三重大山压顶，而房企面临的第一波偿债高峰就在下半年，市场最艰难的时刻来临了。

据恒大研究院发布的报告，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年为集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款未来4年集中到期;公司债2015年-2016年集中发行，从2018年下半年开始密集到期。

天风证券的数据显示，2018年下半年，房企债券到期金额1052亿元，考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还进入回售期债券，下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

房企融资渠道仍在步步收紧。8月20日，据媒体报道，福建、浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备，已过审的信托可发行。虽传闻已被辟谣，但是对房地产领域融资形成重要的风险警示。保利地产研究院指出，近期监管层仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。

“当下的调控政策收紧市场成交，通过提高银行贷款门槛、提高首付比例、增加刚性住房要求等手段，让市场有价无量。”安信证券分析师祁泽金认为，下半年房贷利率会继续上升，入市成本提高会影响购房者的决心，进而影响销售。

这种情况下，过去两年的拿地和扩张规模已很难维持。

碧桂园在中报中自我反省，称“宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。

中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国表示，目前政策处于高度多变期，公司对市场高度审慎，负债率处于较低水平，手头现金比较多，宁可错失一些机会，也不想投错几块地。

颜建国预计，下半年房地产调控管制将更加严厉，房地产调控政策持续不放松，长效机制的相关政策渐行渐近，市场波动性调整逐渐加大，房价与销量都将面临下行压力。加快开发、加快销售、加快回款，加快持有型商业物业的运营规模与收入增长，是中海下半年的主要策略。

但“第二梯队”的企业仍然对规模抱有野心。

今年上半年，旭辉的销售规模达到660亿元，同比增长40%，如能完成全年1400亿的销售目标，最近两年旭辉的复合增长率将接近100%，成为高增长房企的代表。旭辉集团主席林中在业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”