南京发布限价令引热议，专家称应让市场定价

25日，南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，南京明确将采取6项重点改革，有效遏制房价过快上涨势头，其中最让人关注的是房价将设“涨停板”8—12%。“限价令”发布后引起了南京购房者的广泛热议，许多购房者表示，政策的执行力度值得关注。值得注意的是，江苏另一个房地产市场热点城市苏州，之前也出过类似限价调控政策，但调控结果不尽人意。业内人士表示，在市场经济逻辑下，房子卖多少钱，应该让市场来定价，否则或许会出现开发商捆绑销售等变相涨价的行为，也容易引起买卖纠纷。

“意见”显示：加强普通商品住房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，有效增加中小套型住房供应，保持房地产市场合理适度价格水平。对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导：1、申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;2、每平方米2—3万元的，年化涨幅不宜高于10%;3、每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

按照现在南京出台的“限价”逻辑，或许低价盘可能反而比高价盘涨得多。例如，一个楼盘开盘价位19999元/平米，那么年内可以涨12%，最终价格上限为22399元/平米。如果同时期一个楼盘开盘价位20000元/平米，那么年内只能涨10%，最终价格上限为22000元/平米。这样计算进行反向推导，只要楼盘价格开在20363元/平米以内，其年内最终价格上限都比开盘价位19999元/平米的还要低。这个算法推到到2万和3万元的楼盘上是一样的。

南京“限价令”发布后也引起了购房者的广泛热议。“价格是市场供求状况的反映。你压着价格，既不符合市场规律，也造成错误的市场预期。”从市场本身的发展来看，目前南京河西和江北许多高价二手房已经开始处于有价无市的状态，南京刚需重镇江宁许多优质二手房也出现短缺的情况。许多购房者已经开始观望，市场自身的调整已然开始。此时抛出一个“限价”，一年涨8-12%，反而给市场造成一个稳定的上涨预期，不但无助市场调节，很可能还起到反作用。

在“365楼市资讯”与“南京楼市”两个南京本地关于楼市的微信公众号的投票中，其中“这次调控，你觉得对房价有影响吗?”的投票显示，“有影响”的有315票占比37%，“没影响”的有432票占比51%，“无所谓，对楼市没有那么关心”的有96票，占比11%。在另一个“你认为这次的限价令能有效调控房价吗?”的投票中，选择不能的占比57%。在某购房者QQ群里也有多数购房者表示，“限价令”的目的是好的，但是关键要看落地后的执行力度和市场反应。

值得注意的是，江苏另一个房地产市场热点城市苏州，在上个月也出过类似限价调控政策，但调控结果不尽人意。“实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”据了解，苏州对新项目的价格审批的确并无限制，政府仅规定实际售价不高于预售价，并未规定企业预售价格的浮动范围，大部分的企业为灵活定价都会报高预售价，范围一般在30%左右。“因为没有物价部门干涉企业的首次申报价格，所以只要企业首次申请的预售价够高，后期的申报增幅有限制也不怕。”标准不明确，便会有漏洞可钻，这是使苏州限价令，以及其他很多政令效果大打折扣的重要原因。

南京“限价令”正式公布，具体如何执行却成为疑问。南京一些开发商和业内人士认为具体措施或许是：1.今年已经领过销许的，按今年已领的作为底线开始测算，年内涨幅不能超过8-12%;2.如果是去年领过的销许，彼时价格与现在相差太多，会参考周边在售项目定一个底线价格，年内涨幅不能超过8-12%;3.每个楼盘应该都按照统一标准执行，产品升级、做的非常好的品质产品相对吃亏。

有业内人士表示，在市场经济逻辑下，房子卖多少钱，应该让市场来定价，否则或许会出现开发商捆绑销售等变相涨价的行为，也容易引起买卖纠纷。“市场经济逻辑下，房子卖多少钱，不让房企根据市场供求来定价，而是由一个行政部门来定价，本身就是荒谬的。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华教授表示：“如果市场现阶段需求一直强劲，这样做只会逼得开发商去想方设法通过其他方式去涨价。例如，毛坯改带装修，或者绑定车位，或者“附送”软装等许许多多的附加条件，这些在以往不是没有出现过。羊毛出在羊身上，最终来买单的还是购房者。而且，增加附加条件的买卖，比直接提价更容易导致后期的交易纠纷。”