销售回暖拉动投资反弹，房地产风险与分化继续

商品房销售面积同比增长了约33%，销售额同比增长了54%，房地产开发投资17677亿元，扣除价格因素实际同比增长了9%。这是国家统计局4月15日上午公布的今年一季度房地产统计数据。

从数据来看，一方面房地产销售回升，投资反弹，库存情况改善，另一方面，“回温”也包裹着潜在的泡沫和风险，地域分化的痼疾则依然困扰整个行业。接受记者采访的分析人士指出，需警惕投资快速反弹带来的潜在库存风险。

销售回暖拉动投资反弹

4月15日，国务院新闻办公室召开一季度经济形势新闻发布会，会上公布的商品房销售和待售情况显示，今年1~3月份，商品房销售面积约2.4亿平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公楼销售额增长69.4%，商业营业用房销售额增长8.2%。

销售回暖带动了投资的反弹。国家统计局同时公布的房地产投资统计数据显示，2016年1~3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)，增速比1~2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

对此，民生证券研究院执行院长管清友分析，1~3月全国商品房销售回升的主要原因是一季度政策宽松，一线城市情绪回暖，恐慌性和投机性购房再起。关于房地产投资大幅增长，他认为，主要原因是中央供给侧改革把去库存摆在第一位，房地产库存有所缓解。

然而，房地产投资快速反弹不完全是良性现象。“房地产投资反弹可能给未来埋下了更大的风险，潜在库存未来将继续增长，尤其是近期地产政策趋于谨慎后，房地产投资反弹不可能持续太久，持续越久风险越大。”民生证券宏观经济中心15日上午对记者分析表示，房地产受前期销售回暖带动，投资大幅反弹，未来潜在库存风险令人担忧。

另一个积极的现象是，销售回暖宽解了开发商的资金压力。国家统计局公布的房地产开发企业到位资金情况显示，1~3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。一个值得留意的细节是，借助市场转好与国内公司债环境改善，去年以来，一些房企用套现偿外币债、“内债”替换“外债”等方式改变债务结构。以港股上市的SOHO中国为例，该公司董事长潘石屹14日接受记者采访时透露，SOHO中国拟将上海某成熟项目出售套现，以此偿还外币债，该公司还有计划将占比70%的外币债全部还清，以规避汇率风险。

数据也佐证了这种债务结构的调整。上述国家统计局数据显示，一季度房地产开发企业国内贷款6226亿元，增长6.5%;利用外资18亿元，下降80.6%;自筹资金11740亿元，增长4.7%;其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。

风险与分化继续

去年下半年以来，房地产“去库存”受到广泛关注，一些积极政策相继出台，以减少房地产去化压力。从15日国家统计局公布的最新库存数据看，截至今年3月末，商品房待售面积约7.4亿平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米，商业营业用房待售面积增加117万平方米。

在库存改善的同时，有研究机构发现库存变化的区域差异。中原地产研究部统计数据显示，库存变化存在不均衡性，以京沪广深、南京苏州等为代表的15个一二线城市，在3月单月库存面积3月为8645万平方米。相比2月份的9116万平方米环比降低了5.2%，缩减的面积为470万平方米。这意味着，全国房地产市场的库存变化依然不均衡，一二线城市减少，三四线还在增加。中原地产首席分析师张大伟认为，从一季度数据看，房地产去库存的效果更多的体现在本来库存压力就不大的一二线城市，后续三四线城市的去库存压力依然非常大。

土地价格决定房价，购地行为反映开发商对后市的判断。一季度数据显示，土地购置面积同比大幅下跌11.7%。对此，张大伟分析，整体看，房企拿地的意愿依然很低，但是从拿地的金额同比上涨看，房企拿地的意愿仍集中在一二线城市，相反三四线城市市场压力巨大。

房地产行业发展，与宏观经济环境密切相关。国家统计局15日也公布了宏观经济数据，即今年一季度，国内生产总值15.9万亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。国家统计局新闻发言人盛来运在发布会中表示，经济运行延续了稳中有进的发展态势，结构调整深入推进，新兴动能加快积聚，一些主要指标出现积极变化，国民经济开局良好。