深圳房改能否成为全国样本

经过1个多月的征求意见，深圳最终版的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称“《意见》”)于日前发布，这意味着深圳版“房改”方案正式落地。当前，深圳面临房价高企，住房供需不平衡等问题，本次“房改”的亮点，即为将保障性住房与市场商品住房的比例设为6：4，而这也势必会引领全国根据本地的实际情况做出多样化的关于住房制度的重新设计。

商品房仅占四成

当前，深圳房价高企、住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，这在难以满足深圳市民对改善住房条件的需求的同时，也成为一道来深圳发展的人才“难以越过的坎”。因此，调整住房供应结构，落实“房住不炒”成为本次深圳房改的根本导向。

《意见》明确，未来深圳市商品住房将只占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。其余60%将由三部分组成，分别是人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

其中，人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能等方面人才供应，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右;

公共租赁住房面向符合条件的户籍中低收入居民、先进制造业职工等群体供应，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

显而易见，多层次、差异化、全覆盖是深圳本轮“房改”的主旋律。针对各类群体，《意见》构建出多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。值得一提的是，《意见》在过去保障的基础上，还进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，《意见》的一个重要创新是将人才住房和安居型商品房这两种具有政府和市场合作供给特征的政策性支持住房纳入到供给体系中来，在公租房保障和商品住房市场之间架起一个桥梁，将各类租赁住房供给的占比显著提高，与深圳非户籍常住人口和年轻人占比高、人口流动性大等特点相适应。

深圳链家研究院院长肖小平则表示，《意见》将商品住房、人才住房、安居型商品房以及公租房的供应量以及供应主体等通过文件形式系统化地规定下来，可以实现“市场归市场、保障归保障”的思路，使未来深圳的住房供应以及房价实现双轨制。

政策不断收紧

深圳在启动新一轮“房改”之时，对房地产的调控政策也在不断收紧。就在7月31日，深圳市人民政府刚刚发布了《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)，提出“暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房”“居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”等重磅楼市调控措施。同时，《通知》还明确，自发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

有分析指出，“个人购房3年限售”是《通知》对深圳楼市调控的一大看点，也是最重手段之一。此前已出台这一政策的城市包括广州、成都、西安等50多城，但北上深三大超一线城市均不在调控之列。

还有业内人士表示，《通知》从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式，是对前期推行政策的进一步补充。此外，为了降低买房首付，“假离婚”也成为投资客常用的买房手段之一，《通知》对离婚差异化的信贷政策执行，则扼杀了“假离婚”现象。

近年来，深圳楼市持续火热，尤其在2015年，深圳更是以47.5%的涨幅领涨全国。为此，早在2016年3月，深圳便收紧楼市政策，限购限贷。同年10月，深圳又出台了“深八条”，进一步提升限购限贷条件。深圳楼市交易量因此大幅下挫，房价也一路下跌，之后的21个月里，深圳的调控政策虽再无大幅度的加码，但调控的持续以及房贷利率提升、三价合一等政策还是让交易量继续保持低位。

但据深圳市规土委公布的新房成交数据显示，今年7月，深圳一手商品住房共成交3461套，面积为342195.72平方米，成交均价为54142元/平，环比上升0.09%，“21连跌”结束。国家统计局的数据也显示，7月深圳一、二手住宅价格均环比有所上涨。因此，时隔两年后，深圳再次收紧对楼市的调控。

抑房价“排头兵”

近日，中共中央政治局召开会议，提出要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。而深圳的新一轮“房改”无疑对其他城市具有借鉴意义。

厦门大学教授、雄安新区规划专家组成员赵燕菁表示，深圳此举率先实现了住房供给中保障性住房(政策支持性住房和公共租赁房)和商品房比例的大逆转，这在全国也是首例。尽管没有达到新加坡大约8：2这样高的比例，但已经超过香港大约5：5的比例。考虑到现在存量巨大以租为主的“城中村”，深圳“以住为主”的住房结构将会在全国各城市继续领先，从而为深圳经济转型提供强大的支撑。

据了解，1998年住房制度改革后，我国城镇住房供应结构大约90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占绝对主导地位。而将深圳“房改”面向全国推广尚存在一定难度。思源地产首席分析师郭毅在接受北京商报记者采访时表示，建设保障性住房会带来当地土地出让金损失，且开发成本难以控制，需要当地财政部门承担较多财政支出。我国一线、准一线城市发展步伐较快，地方财政收入较为充沛，可适当推广深圳经验。

实际上，北京已有类似动作。去年4月，北京发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来五年北京计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。“今年北京土地供应也是向共有产权房倾斜的。我估计目前北京商品房、保障性住房的比例能到5：5左右。”郭毅表示。

深圳“房改”对全国房地产市场而言都具有里程碑意义，虽然不见得全国都适用，但深圳的做法起到了引领作用，其他地方都会根据本地的实际情况做出多样化的关于住房制度的重新设计。