涨跌二分法来衡量房地产已经不适用

2017年还剩不到两个月。对房地产市场的明年走势，目前来看，市场整体预计将有所下行。

国际评级机构穆迪预测，2018年中国房地产业“行业稳定”，中国将灵活调整调控措施，以维持房地产行业的稳定。穆迪预计，2018年中国部分房价上涨过快的城市调控可能收紧，行业整合将持续，但经营环境所面临的挑战也为财务状况健康的大型开发商带来了并购机遇。此外，多数中国开发商流动性充裕，因此有能力管控2018年较高的债券再融资风险。

“虽然2018年下半年中国房地产合约销售增速或将小幅下降，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内，房地产整体库存水平仍将可控”，穆迪指出，“由于严格调控，中国一线城市的库存及合约销售比率将会上升，但二、三线城市的比率将依然低于2015年3月的峰值。与此同时，房地产业的融资渠道将依然有限，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道”。

政策是希望房地产市场能够稳定，稳定背后怎么确保稳定，除了把供地跟去库存挂钩之外，还有非常重要的三个政策：第一个是租赁市场建设，在全国十几个城市试点。在明年，这些城市的租赁房上报目标都会不折不扣完成，因为用的是农村集体建设用地，所谓的城中村、城郊的这些，这对于缓解买房压力;第二个是棚改货币化，给一些买不起房子的人解决住房问题;第三个是房产税。

最新的数据显示，中国人居住面积超过40平米，其实40平米，假定这个数字是可靠的话，这个面积是不小的。

假定这个数据是可靠的，房地产市场失衡的问题，在总量上的供需，恐怕不会这么严重。但现在不是很清楚的是，一线城市到底供需状况怎么样?这还不是很清楚，因为中国房地产数据的质量不是很高，公开数据质量不高，我们不清楚政策部门掌握的数据怎样。

如果单纯从房价来说，认为上涨就是供不应求，这个恐怕也有缺陷，因为无论如何，房地产都还是有很强的投资属性的，由于有投资性属性，它不是一个向下倾斜的需求曲线，不是说价格越便宜，需求越多，而是价格越贵，需求越高，就是追涨杀跌。

那最后的结果就是，两条线相交的点比原本作为使用品来看那个均衡点要远得多，量要大得多。它跟股票市场很像，但现在谁还在用供需分析来分析股价的涨跌呢。

因为美国影响很大，导致大家觉得这就是核心，其实不然。回归核心通胀的本源，它的含义是：捕捉物价的趋势，而这种趋势主要是要对货币敏感的。

如果对货币不敏感，那其实是没意义的。找到它对货币敏感，是为货币政策的调整来服务的。如果对货币不敏感，物价高了你让我做相应的调整，主要是货币政策的调整，那没法做了。

特别在八九十年代流行通胀目标制的时候，这个问题的研究变得很热，今年要把通胀控制在目标范围内，那我要把握它的趋势，当它上升的时候，那就要考虑货币什么时候动的问题了。

不是说食品和能源一定要从中剔除，把握它是否留在核心通胀当中，不是因为它是食品，或者不是食品，是能源或者不是能源，而在乎涨价持续时间的长短以及这种涨价是否直接跟货币有关。

这两点非常重要，食品涨价在中国，每一轮通胀都是粮食通胀，都是猪通胀，而每一轮通胀背后的主要因素都跟货币紧密相关。也就是说，中国的粮价涨，主要不是跟自然灾害有关系，而跟货币有关系，中国的猪肉也主要不是跟生猪的疫病有关系，而是跟货币政策有关系。

如果是这样的，把食品和能源从核心通胀去掉之后，反倒把它对货币政策最敏感的去掉之后，这不是颠倒了嘛。

我们分析IMF所谓的"核心CPI"的主要上涨因素，从去年到今年主要是医疗保健，医疗保健是什么原因呢?是因为2015年政府发文发文，允许药店价格可以市场定价，今年9月30日前所有地市级公立医院的改革要推开。由此，价格此前是被压抑的，所以出现了一轮上涨，包括很多医院推出的以药养医、看病分开，医药分开会带来医院诊疗费的上升，之所以过去挂号看病很便宜是因为都加在药费里，现在分开，医生价值要明码实价了。

这就表现为这头药在涨，那头诊疗费也涨，把它显性化了，最后的结果是医疗保健的价格在往上涨。但这是一次性的，我说的不是全国在一次性提价，可能是医院推开的面在不管扩展。

但一旦涨完了，那就不涨了。它是一次性的因素，而不是在货币推动下的持续因素。

如果根据这个来调，货币政策刚调完，同比就下去了，那怎么办呢。所以，对这种一次性的非货币驱动的因素，并不适合简单套用核心通胀的概念。