穆迪：中国房地产市场展望稳定，但持续调控会构成下行风险

11月6日，穆迪投资者服务公司表示，到2018 年中国住宅房地产市场的展望为稳定，但政府持续严格调控仍会对房地产开发商的业务状况造成压力。

穆迪副总裁/高级信用评级主任曾启贤称：“全国合约销售额 (12个月移动平均) 继2017年全年预计实现7%-10%的增速后，截至2018年12月31日的6个月将可能略有下降 (最多5%) 。尽管如此，上述情况依然处于我们对房地产业稳定展望的基准范围内。”

穆迪预计2018年全国合约销售下降的主要驱动因素是销量下降，原因包括全国大中城市持续严格调控，以及三四线城市的销售额在2017年强劲增长后将会下滑。

曾启贤称：“整体库存水平仍将健全可控。二三线城市的库存/合约销售比率将不大可能达到2015年3月的高位。此外，虽然房地产企业的融资渠道依然受到限制，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道。”

穆迪在刚刚发表的报告中作出上述结论。该报告探讨了2018年底前中国房地产业的展望，报告作者是曾启贤。

穆迪指出，中国大中城市的房价将受到政府对新房售价的调控所制约。尽管如此，由于库存水平健全、大众市场需求强劲，房价大幅调整的可能性不大。

穆迪认为政府对大中城市的调控将依然严格，而房价快速上涨的其他城市将可能选择性出台进一步的调控措施，目标是遏止炒房。尽管如此，在全国范围内出台更严格措施的可能性不大，因为2017年6月以来整体房价增长已有所放缓。

此外，政府发展住房租赁市场的目标将稳定房价增长，因为其目标是确保房价稳定。虽然住宅租赁会为房地产开发商带来可持续的收入来源，但其带来的现金流会低于房地产销售。因此，如果开发商参与住房租赁项目，其信用指标和流动性状况将会削弱，特别是小型开发商。

2017年初以来，银行房贷和境内发债收紧，会制约开发商的现金回笼和融资渠道。尽管如此，穆迪认为，信用质量良好的开发商将维持顺畅的银行贷款渠道。部分开发商获得监管机构审批后也可在境外债券市场融资。

虽然受评中国房地产开发商2018 年到期或可回售的境内外债券规模高达400 亿美元，导致债券再融资风险升高，但多数受评开发商有充足的流动性缓冲，可控制相关风险。

整体行业方面，穆迪指出，房地产行业将继续整合，整具挑战性的运营环境会为大型和财务健康的开发商创造并购机会，小型和财务薄弱的开发商被迫退出市场。穆迪认为，并购可帮助开发商以低于公开拍卖的成本购得地块。