深高定价豪宅项目去化不佳，部分项目调低售价

当深圳的普通住宅市场因政策趋紧弥漫着浓厚的观望情绪时，豪宅市场却异军突起。深圳中原研究中心的数据显示，3月份深圳一手房豪宅共成交12.24万平方米，环比上涨37.1%，同比大涨213%，成交均价达到了81825元/平方米。其中，单套总价千万级豪宅共成交551套，在新房总成交中的占比升至10.6%。

据记者了解，4月新开盘的数个豪宅项目，在开发商定价合理、下调定价的情况下都有不俗表现。而坚持高于区域平均水平高定价的新项目，出现了去化不足5成，甚至购房者认筹后弃购的情况。

部分项目已调低售价

4月第二周深圳有3个豪宅项目入市，总推盘量约600套，均价在10万元/平方米以上，销售额超过60亿元，这是今年以来销售量和销售金额最大的一周。

具体来看，4月7日晚，位于南山区的深圳湾片区的华润深圳湾悦府加推36套房源，价格约13万元/平方米。来自开发商方面的数据显示当天项目成交25套、去化率约7成，销售总金额近11亿元，而该项目在去年12月底的开盘均价为13.8万元/平方米。

4月9日，位于南山区的蛇口片区的半岛城邦三期开盘，首批推出445套85平方米至229平方米的带装修房，到场人数约2000人，随后开发商加推100套房源。销售均价10.2万元/平方米，最低价近8万元/平方米，较其备案价格有所调低，更低于业界预期的12万元/平方米。其开发商南海控股有限公司在香港联交所的公告显示，半岛城邦项目截至2016年4月10日，认购套数409套，认购总金额为52亿元。

“在信贷收紧及‘深六条’调控政策的综合影响下，深圳的很多购房者目前都持观望态度。开发商本身也需要尽快回笼资金，减轻还贷压力，所以会出现像蛇口半岛城邦项目这种下调定价的情况。但开发商持续降价的可能性不大，比较常见的情况会是以折扣价消化掉一定的库存量，后续就市场情况再做价格调整。”第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌表示。

高定价项目去化不佳

或许是看到了第二周豪宅盘的抢眼表现，4月第三周也有数个豪宅盘入市。不过因为部分开发商并未过多让利，甚至出现了购房者认筹后弃购的现象。

4月12日，位于福田区的宝生Midtown项目开盘，推出125套79平方米至183平方米的现房。据开发商数据，这批房源均价8.5万元/平方米，销售了109套，去化率约9成。不过有业内人士向记者透露，该项目实际上去化率为6成，有部分购房者因价格过高而弃购，周边二手房的价格主要在7万至8万元/平方米。

值得注意的是，该项目其实于2013年就已经封顶，当时的区域均价为4.15万元/平方米，捂盘三年后，现在区域均价已达7.62万元/平方米。

“去年深圳楼市大热的时候，市场对于该项目预估价是8万元/平方米，8.5万元/平方米的销售均价放在现在的市场还是比较贵的。从整体区域看，目前福田区域的平均房价已经很高了，未来升值空间不大。”深圳中原地产研究中心经理王飞表示。

维持高定价导致销售去化情况不佳的项目并不止一个。

同在4月12日，位于南山区的深圳湾公馆项目开盘推出75套房源，面积区间在79平方米至113平方米。开发商方面对外宣称当天项目销售了53套，去化率7成。

但记者从知情人士处得知，该项目开盘当天的实际去化率不足5成，有部分购房者前期认筹却现场弃购，“客户弃够除了因为项目没有配套‘有硬伤’外，也觉得价格过高。销售均价13.8万元/平方米，最便宜的房源折后总价也超过了1000万元每套。而周边二手房的价格尚在9万至10万元/平方米。”

万科400亿元货值豪宅集中入市

尽管当前市场行情有所波动，但开发商还是看好深圳的豪宅市场，多年来扎根深圳的万科就是其中之一。

“2016年，深圳超过1500万元总价的高端住宅供货量约1000亿元，其中万科占了400亿元。今年我们会从原来的郊外项目再回到市中心，此前自万科17英里项目后万科在深圳一直没有高端项目，但从今年开始会有一系列城市核心区域的高端豪宅项目入市。”深圳万科城市公司营销总监辜庆永介绍。

据记者了解，万科今年要在深圳推出万科·臻系列3个豪宅产品，项目或是万科收购得来或是占有半数左右股权，项目货值在70亿至200亿元，计划在2016年6月至10月入市。“我希望万科今年推出的3个项目能和现在市场上的产品有比较大的差异化。”辜庆永表示。

深圳控股有限公司副总裁董方表示，“目前深圳供需矛盾严重，土地供应不足，住宅库存的去化周期为6.5个月，政府又在加大保障房供应力度，能成为豪宅的土地供应进一步减少。这些情况会导致未来豪宅市场供不应求的情况持续加剧，所以我对豪宅市场还是比较乐观的。”董方表示，豪宅的需求取决于深圳本身的发展，“各种经济指标都显示深圳未来发展会是向好、向上的。国家货币政策是否能够继续放松，也会影响豪宅市场。”