商业地产遇两年来最低谷，商业库存需6年才能消化

武汉楼市的“高烧”，已经持续了很长一段时间。4月首周，武汉的新建商品住宅成交量继续攀升至9340套，刷新了周成交的历史纪录。截至昨日的4月第3周，这个新纪录被9361套的成绩再度刷新。

然而，与新楼盘频频“日光”形成鲜明对比的，是商业地产的不景气。据统计，今年一季度，武汉新建住宅成交66875套，销量同比去年上升了64.7%，然而，商铺成交2795套，写字楼净吸纳量仅为4.6万平方米，创下2014年以来的单季最低值。看似火爆的武汉楼市，实则“冷热不均”。

火热

开年以后频现“日光盘”

百万元房子每月涨3万

刚刚过去的这个周末，尽管武汉的天气阴晴不定，但今年以来“火力最猛”的一次市场供应按部就班地展开，15个楼盘开盘加推，数千套新房蜂拥入市。不过，市场需求更加猛烈，一些楼盘开盘当天就“日光”或接近“日光”。

周五，金地自在城、中建南湖一号率先开盘，取得七成以上的去化率。周六，恒大首府、揽胜公园、长投海德公园等多个楼盘密集开盘加推，揽胜公园狂销420套，成为“日光盘”，联泰香域水岸也取得了接近“日光”的成绩。

其实，今年以来，武汉的新建住宅像这样销售火爆的状况并不少见。受北京、上海、深圳楼市急速升温的影响，武汉的新建住房于开年后出现销售热潮。据武汉市房管部门统计，今年1至3月，武汉新建住宅成交套数66875套，相比去年同期，上升了64.7%。与此同时，武汉的房价也跟着销量的陡增，大踏步前进。据统计，武汉新建住宅1月的均价为9159.88元/平米、2月涨到了9242.69元/平米，3月涨到了9350元/平米，同比增幅为17%，环比增幅为2.7%。也就是说，一套总价100万元的新房，每个月都会涨3万元钱。

不仅新房，二手房也跟着“疯”了一把。今年3月，武汉下调二手房交易契税后，众多房产中介就更忙了。记者从二手房数据监控中心了解到，3月武汉全市的二手房挂牌均价达到了11811元/平方米，相比2月上涨3.43%，平均每平米上涨392元，涨价的速度已经超过了新房。据监测，洪山、武昌、汉阳、硚口等中心城区涨幅最为明显，分别上涨了4.71%、4.56%、3.20%、3.14%。

冰冷

推销门面电话越来越密集

商业地产遇两年来最低谷

但新房销售的火爆，却遮不住商业地产的冷清。记者从武汉房地产协会了解到，今年一季度，武汉的商铺成交仅2795套，相比住宅交易的火热，明显有点“冷”。

位居汉口中山大道，江汉路及花楼街旁，在这个武汉传统的商业核心区域内，宝利金国际广场与中心百货、港澳中心、佳丽广场、德润大厦、金源大厦平起平坐，曾被广泛看好。

然而，就在上个月，该广场二期商铺的业主们却接到一份通知书。该项目运营方表示，由于地铁六号线施工，商圈人流量减少，又遇到电商冲击，商户纷纷要求降租、免租甚至退铺，因此，未能按时向业主们支付2016年第一季度的返租款。运营方决定于3月31日与业主提前解除商铺租赁协议。

众多市民都有这个感受：今年以来，房子卖得越来越火，但推销商铺的陌生来电也越来越密集。住房不愁卖，商铺缺人买，成了楼市“冷热不均”的一个显著表现。

据全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕统计，今年第一季度，武汉市新开店铺数量较上一季度有所下降，全市写字楼的净吸纳量仅为4.6万平方米，为2014年以来的单季最低值。未来六个月，武汉将有包括壹方购物中心、M+购物中心等多个项目建成入市，一些招商缓慢的项目面临推迟开业的风险。“商业地产整体格局不容乐观。”中国指数院华中分院总监李国政表示，结构性过剩、同质化竞争、消费下滑、网购冲击等不利因素多重叠加，短期内恐难以得到改善。

症结

武汉人均商业面积超香港

商业库存需6年才能消化

楼市冷热不均背后，商业地产的过剩，已经成为房地产业内广受关注的问题。针对武汉已建的购物中心出现招商难、空置率高等问题，湖北省房地产协会副会长、武汉市人大代表喻惠平表示，武汉人均商业面积已超香港，库存商铺需要6年才能消化完。

喻惠平称，据武汉市房管局统计，截至2013年底，武汉市办理产权登记的商业建筑已达2711.5万平方米，加上近两年已建成的面积，武汉市人均商业面积已达到3平方米左右，大大超过了香港人均1.52平方米左右商业面积。截至2015年底，武汉商业楼盘和写字楼库存分别约为600万平米和400万平米，按照每年消化100万平米的速度，大约还分别需要6年和4年时间消化完。同时，未来3至5年内，武汉还有近千万平米的商用不动产将建成。

其实，从去年底开始，开发商在汉拿地时，就出现了对住宅用地和商业用地截然不同的态度。去年12月25日，武汉市挂牌出让中心城区的10宗土地。其中，位于沌口太子湖旁的P(2015)162号地块，因是住宅用地，遭到了多家房企的哄抢，最终被深圳平安以26.4亿元的价格拿下，溢价率将近75%。然而，位于新兴区域后湖的两宗商业用地，却惨遭流拍，无人问津。“今年以来，这种趋势越来越明显，对于好一点的纯住宅用地，几乎都是十几家房企抢，商业用地，几乎没人愿意碰。”一家在汉知名房企的投资部负责人向记者透露，在目前商业地产不景气的状况下，有些之前拿到商业用地的房企就算把地晾着，也不敢贸然开工。

出路

四川出台“商改住”政策

武汉地产业正积极推动

3月25日，来自四川省的一则消息，在武汉地产界引起震动。当日，四川省政府常务会议原则通过推进供给侧结构性改革政策措施，其中有专门针对商业地产过剩的“商改住”措施。按照四川省此次制定的政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为住宅用地，重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

其实，在武汉的房地产界，对于“商改住”早已有所关注。喻惠平很早就建议过，请有关部门认真研究全市开发项目规划指标的调整问题，适度将商业调整为住宅。同时，结合各区域发展实际，合理确定土地出让时的商服配套比例，切忌一刀切。此外，商业地产项目的传统结构布局，也应当及时调整，向互联网经济的新环境看齐。

记者了解到，在四川省的新政出台后一周，3月31日下午，武汉市房地产协会召开会议，80多家单位到场，共同讨论“商改住”的土地性质变更问题。据悉，协会近期将能起草相关报告呈报给市政府参考，希望能首先帮助房地产企业消化目前的商业隐性库存。